Il blog del condominio

21. set, 2018

I dati dell'Enea sulla riqualificazione energetica avviata

Sul’ecobonus le famiglie italiane hanno investito oltre 3,7 miliardi nel 2017, per realizzare circa 420 mila interventi di riqualificazione energetica per un risparmio di circa 1300 gigawattora.

Una misura di rigenerazione urbana che funzionato nell’ambito residenziale e che diventa indispensabile nella pubblica amministrazione.

Un altro record da non sottovalutare è il risparmio registrato sul totale annuo delle bollette direttamente al consumatore, risparmio che va tra i 250 euro all’anno nel 2014 e 150 euro nel 2017. Il risparmio equivale ad un 15% all’anno sul totale della spesa energetica delle famiglie.

“L’efficienza energetica nella Pubblica Amministrazione è indispensabile – osserva il Presidente dell’Enea, Federico Testa – le scuole consumano tanto, gli edifici storici sono un colabrodo, gli impianti sono vecchi se non vecchissimi. Il risultato è che si continua a consumare tanto, pagare tanto ed inquinare tanto”.

Sono buoni i risultati ottenuti in ambito residenziale, grazie anche alla possibilità che si è creata di cedere il credito delle detrazioni che ha di fatto aperto il mercato.

“Nuove misure, provvedimenti strutturali e semplificazioni consentiranno di ottenere risultati positivi in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici superando ostacoli e criticità. In particolare strumenti come l’ecobonus, il sisma bonus e la cessione del credito fiscale aprono la strada a incentivi anche per la fascia di popolazione economicamente vulnerabile, circa un cittadino su dieci che spesso vive in condomini periferici delle grandi città tutt’altro che efficienti dal punto di vista energetico”, E’ quanto ammette infine Testa.

12. giu, 2018

Si è sempre sostenuto a seguito di lavori di manutenzione straordinaria presso il condominio ove fosse necessario l’utilizzo di ponteggi, che il condominio stesso non fosse civilmente responsabile per furti compiuti con l’utilizzo di tale ponteggio non allarmato.

Senza però tener conto dell’art. 2051 C.c. che stabilisce la responsabilità di custodia salvo liberatoria. L’ultima sentenza della cassazione, per la precisione la 12609/2018 della Cassazione ha chiarito ulteriormente tale concetto.

Inizialmente la sentenza del 2014 dove la Cassazione riteneva responsabile civilmente il soggetto appaltatore per la mancanza di allarmi, illuminazioni notturne ed altri accorgimenti agevolando così il reato di furto, essendosi introdotto il ladro attraverso il ponteggio, riteneva responsabile anche il committente condominio per non aver assunto iniziative per indurro l’appaltatore ad adottare misure preventive per la sicurezza del fabbricato.

La Giurisprudenza ha quindi sancito che qual’ora non siano state adottate misure idonee atte all’impedimento dell’uso del ponteggio all’uso anomalo è configurabile la responsabilità congiunta del condominio e dell’appaltatore secondo l’art. 2051 del C.c. attraverso l’obbligo di vigilanza e custodia per il soggetto che disposto il mantenimento della struttura (Cassazione sentenza del 1997 e 2009).

Lo scarico di responsabilità infatti vale per l’appaltatore ed il condominio e indubbiamente consentono di rifarsi sull’appaltatore per eventuali danni subiti, ma non è ammesso invece per terze parti danneggiate Art.1372 C.c. e non valgono ad esonerare il condominio dall’obbligo di rispondere nei loro confronti.

Oltretutto nel 2018 la Cassazione ha rigettato un ricorso in cui  veniva riconosciuta la parità di responsabilità per l’utilizzo dei ponteggi non illuminati, dove per un furto erano indubbiamente stati utilizzati per allontanarsi con la refurtiva e per la cassazione non c’era bisogno di approfondire ulteriormente la ricostruzione del percorso che avrebbero utilizzato i ladri. 

23. mag, 2018

Le spese postali in condominio rientrano tra le spese di gestione. Tali spese devono quindi essere ripartite secondo le quote millesimali, in base all’ articolo 1123 del codice civile. Così sarà per altre comunicazioni come convocazione dell’assemblea, l’invio del relativo verbale, solleciti di pagamento delle spese condominiali e per tutte le altre comunicazioni provenienti dall’ amministratore condominiale.

Come specificato dalla Cassazione la con sentenza 24696/2008. Quindi, anche le spese per il sollecito di pagamento al singolo condomino andranno ripartite tra tutti i condòmini e non al solo moroso. La conseguenza della errata imputazione è la nullità della relativa delibera.

Segue la stessa linea anche chi ha la Pec, infatti dovrà pagare le spese postali anche se l’amministratore invia via Pec le comunicazioni al condòmino, quest’ultimo non potrà essere esonerato dal pagamento delle spese postali ripartite tra tutti i condòmini.

Viene precisato che l’assemblea può decidere un criterio di ripartizione diverso, criterio che andrà deliberato all’unanimità da tutti gli aventi diritto, non a maggioranza semplice e neppure a maggioranza qualificata, perché tratta la modifica di un criterio di ripartizione previsto per legge dall’articolo 1123 del codice civile. Proprio in relazione a questo, la Cassazione con la sentenza 21965/2017 ha dichiarato nulla la delibera che ha approvato a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese postali diverso da quello legale. Unica eccezione è quando c’è una dichiarazione giudiziale di condanna al pagamento in tal senso (Cassazione, sentenza 14696/2008).

L’esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l’amministratore agisce nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e successivamente addebita al condòmino le spese legali. Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese di riparazione di un bene condominiale che si presume danneggiato da quest’ultimo

 

Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino. L’assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

18. set, 2017

Uno dei tanti probelmi in campo condominiale è sicuramento quello della gestione del riscaldamento, esso infatti è spesso causa di discussioni infinite tra i condomini, il disaccordo dovuto alla gestione degli orari di accensione e la temperatura di esercizio portano i condomini al distacco dall'ampianto centralizzato così da rendere ogni condominio autonomo e indipendente nella gestione del riscaldamento di ogni proprietà.

Un esempio di questi disaccordi è quello capitato a due condomini che hanno dovuto far ricorso in appello dopo che il tribunale di primo grado ha rigettato la loro domanda di annullamento o invalidità della delibera condominiale che aveva respinto la loro richiesta di autorizzazione dal distacco dall'impianto di riscaldamento della loro proprietà.

Un ulteriore richiesta era quella di esaminare la legittimità del distacco e l'esclusione della quota millesimale per acqua calda e riscaldamento. Per la Corte di Cassazione, come definito dalla perizia, non riguardava parti comuni dell'edficio.

Dopo il ricorso in Cassazione i due condomini denunciavano una contraddizione della corte distrettuale, rilevando inizzialmente che il distacco non riguardava parti comuni e successivamente integrasse un'innovazione, incidente sulla normale funzione dell'impianto, danni che secondo il CTU della perizia avrebbe causato danni e costi all'impianto centralizzato.

Per i due condomini però la penalizzazione del confort indicata dal CTU sarebbe stata minima e irrilevante per decidere, rilevabile solo dai vicini confinanti e che solo loro avrebbero potuto reclamare il danno.

Per la cassazione i giudici di secondo grado, dopo aver comunque constatato che ogni intervendo individuale è destinato inevitabilmente ad incidere sulla funzione comune del riscaldamento propria dell'impianto stesso, affermando anche che il distacco dei due ricorrenti aveva inciso sull'efficienza funzionale dell'impianto centralizzato.

In conclusione hanno ritenuto legittima la delibera condominiale che negava il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, se l'intervento avesse creato un'innovazione di quest'ultimo.

La cassazione ha percui rigettato il ricorso, dando atto della sussitenza dei versamenti per la gestione.

 

26. lug, 2017

Nel solo 2014 le detrazioni sulle opere edilizie hanno generato investimente per circa 28,4 miliardi.

Gli interventi per il recupero edilizio a partire dal nuovo millenio sono stati oltre 9 milioni mentre per le migliorie della classe energetica circa 2,5 milioni, rispetto agli obiettivi 2011-2020 stabiliti dalla Strategia Energetica Nazionale i risparmi energetici ammontano al 21% del totale atteso circa quindi 37.000 GWh/anno. Il settore residenziale ha raggiunto oltre un terzo dell'obiettivo (35,2%) mentre l'industria il 26,6%.

Circa il 70% del mercato dell'edilizia è riconducibile ad interventi di manutenzione straordinaria ed ordinaria. Questi valori tuttavia sono in crescita, basti pensare che dal 2006 al 2014 la quota di rinnovo sul totale della produzione è passata dal 55,4% al 69,4%.

In questo scenario però non bisogna dimentcare anche le detrazioni fiscali, che solo nel 2014 hanno mosso investimenti per circa 28 miliardi di cui 4 miliardi riguardanti le sole riqualificazioni energetiche. A questi investimenti però corrispondono anche oltre 224 mila occupati diretti e 336 mila complessivi, di questi occupati per le riqualificazioni energetiche ammontano a 40 mila lavoratori diretti e 60 mila complessivi.

Il panorama edilizio odierno vede sempre di più la necessità di salvaguardare e mantenere le caratteristiche naturali del suolo, da questo nasce l'esigenza di recuperare edifici esistenti più vecchi.

Tramite ristrutturazioni più o meno invasive si ha la possibilità di avere un edificio paragonabile al nuovo, oppure una riqualificazione di un edificio storico che vedrà mantunuto il suo valore intrinseco architettonico, unito alle più recenti tecnologie per l'efficienza energetica e sismica.