Il blog del condominio

6. lug, 2017

I condomini potranno cosituire un fondo, gli accantonamenti finanzieranno gli interventi per la messa in sicurezza energetica. Il nuovo disegno di legge mette a disposizione la possibilità ai condomini di accedere al bonus. I bonus sono risultati vantaggiosi e vincenti per quanto riguarda le singole unità abitative ma la maggior parte delle abitazioni si trova in condominio.

Come si legge nell'introduzione del ddl, gli edifici ad uso residenziale sono circa dodici milioni su quattordici totali con oltre 31 milioni di abitazioni. Di queste oltre 15 milioni sono state costruite prima del 1974 in cui è stata approvata la prima legge sismica nazionale.

In condominio la realizzazione dei lavori si fa più problematica infatti la delibera degli interventi e il pagamento delle quote dovute è resa più complicata dalla presenza di più propretari.

Per ovviare a queste difficoltà il disegno di legge prevede previa delibera assembleare di costituire un fondo per la messa in sicurezza dello stabile.

Il fondo potrà essere costituito anche per il finanziamento di lavori ancora non deliberati. Per procedere con le detrazioni fiscali sarà necessario avviare gli interventi entro 5 anni dalla costituzione del fondo.

Il fondo sarà finanziato annualmente con una quota in percentuale del bilancio condominiale con versamenti in base ai millesimi di proprietà, la quota annuale non potrà essere inferiore al 5% del rendiconto condominiale annuale.

Il disegno di legge è stato presentato alla camera nel Novembre 2016 ed è stato approvato il 1° Marzo 2017. Con l'apporvazione della Legge Finanziaria 2017, il Sismabonus è stato prorogato al 2021. A seconda dell'intervento le detrazioni sono del 50-70-80% per le case e 50-75-85% per i condomini.

Di base l'agevolazione è al 50% in 5 anni dal 1° Gennaio 2017 al 31 Dicembre 2021. Nel caso di interventi che portano a una classe di rischio inferiore:

-70% e 80% nel caso di passaggio a una o due classi di rischio in meno;

-75% e 85% se gli interventi riguardano le parti comuni di edifici condominiali.

12. giu, 2017

La realizzazione di nuove aperture nel muro comune non sempre costituisce abuso della cosa comune. Ogni condomino ha diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini.

Tale facoltà è concessa a condizione che non venga impedito l' utilizzo normale del bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale.

Pertanto, l’apertura di un varco nel muro perimetrale che consenta l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini o realizzazione di porte o cancelli non costituisce, normalmente, un utilizzo improprio della cosa comune, assicurato il fatto di farne uso pari con gli altri condòmini, ferma restando la naturale destinazione del muro perimetrale, la solidità dell’edificio ed il suo decoro.

Come da sentenza della  Corte di cassazione, n. 4437/2017. La sentenza verteva sul pregiudizio per la stabilità e il decoro dello stabile, oltre all’illegittima appropriazione di parte del muro perimetrale.

la Suprema Corte cita: «secondo la giurisprudenza di questa Corte (...), in tema di condominio, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all’apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale».

Inoltre «l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario».

Nel caso specifico è stato accertato come l’ampliamento della varco esistente, trasformato da finestra in porta carraia, ha costituito un mero uso più intenso della cosa comune che non impedisce agli altri comproprietari il concorrente utilizzo,e ciò in assenza di significativa alterazione del decoro.